本文摘要：今年以来，一路高歌猛进的中国楼市陡然间急转直下。

今年以来，一路高歌猛进的中国楼市陡然间急转直下。上半年，房地产市场经历了一轮由成交价衰退、库存积压、中小企业资金闻讯为标志的“寒潮”，大中城市房价也在两年来首次经常出现环比下降。随着房价暴跌的城市数量开始占有70个大中城市的“半壁江山”，楼市热冷交错的转折点也渐渐显出。　　由于“一头连着经济、一头系由着民生”，房价波动经常引起市场热议。

今年上半年的楼市降温，某种程度也一路预示着“多空”两方的论战。“暴跌”与“声浪”的观点持续对撞。

　　一些境外机构指出房地产面对拐点，其持续大幅度下降将是未来两年中国经济面对的仅次于上行风险。有外媒甚至声称早已“听见冰山碎片的咔嚓声”。而国内专家则大多指出，中国楼市步入上升、调整的阶段，未来发展另有信心和动力。

　　与过去几年由政策放宽造就的楼市被动降温有所不同，今年上半年的宏观政策和外部环境比较平稳，楼市下降主要源自市场自发性调整。一方面，一些城市房地产项目新开工规模过大，供应量很快上升;而另一方面，连月来趋紧的信贷诱导了部分购房市场需求的获释，加之在民众买涨不买跌的心理联合起到下，此前坚如磐石的房价开始断裂。从1月份到5月份，70个大中城市中，房价环比下跌的城市个数由62个降到15个，而暴跌的城市个数由6个升到35个。

　　但这并不意味著楼市将如股市般转入跌跌一触即发的周期。北京理工大学房地产研究所所长周毕文认为，宏观经济整体低迷之时，楼市也无法长年逆势上升。

他指出，这种降温尚能足以构成暴跌的前兆，反而是一次房地产市场自我调整和平稳的机会。　　有人将1998年中国住房制度改革看做潘多拉的魔盒——一方面带给中国住房自有率的提升和居住于条件的大大提高，但另一方面也造成房价扶摇直上。

　　房改十余年后的今天，中国住房自有率超过户均略高于一套，住房供不应求、比较紧缺时代早已过去。这也意味著房价疯涨、楼市较慢发展的“黄金时代”将要完结。　　内地龙头房企万科总裁郁亮指出，虽然人人双手就能捡到黄金的日子不复存在，但随之而来的白银时代将仍然以贵金属为标志。

　　这样大力与警觉互为交织的众说纷纭取得不少人的赞成。中国国务院发展研究中心市场经济研究所副所长邓郁松在拒绝接受中新社记者专访时认为，高速发展期完结后，房地产市场将步入稳定发展阶段。在这个滑行换档的过程中，要将房地产投资增长速度回升、房价涨幅消息传递等现象视作“新的常态”，而非暴跌的前兆。　　源源不断的追加市场需求是一个行业持续发展的显然承托。

那么在人口红利渐渐消失、每个家庭享有最少一套住房之时，楼市发展动力确有?邓郁松指出，在新的阶段，楼市发展重点将从以往的数量减少变成现在质量的提高。　　邓郁松透漏，目前中国住宅包括厨房、卫生间等原始功能的成套率只有80%左右，在总量增幅受限的状况下，房屋质量仍有较小的提高空间。　　此外还包括老旧小区装修、棚户区改建等在内的旧城改建;之后入城、推展城镇化的农民工;以及家庭的小型化，都是未来追加市场需求的主要来源。以家庭小型化为事例，近期一份官方公布的报告认为，中国家庭户平均值规模早已从20世纪50年代的5.3人，增加到2013年的3.02人。

更加小的家庭也追加了更加多的住宅市场需求。　　中国住房和城乡建设部政策研究中心主任秦虹也指出，当前楼市的业主性需求量依然相当大，这是保持市场信心的根基。而城镇化的持续前进，平稳的经济快速增长以及消费结构的升级，也将之后为房地产市场发展获取空间。

　　对于楼市下降有可能拖垮宏观经济的猜测，邓郁松指出，目前中国楼市仍有政策余地对冲投资增长速度下降带给的影响。“其关键在于希望民众以换购住房为手段，持续改善居住于条件”，邓郁松认为，未来可以使用减少交易环节税费等方式增加现行政策对提高性需求的射杀。在防止生产能力不足的同时，仍然需要有力地夹住翻新、家具、家电、出租等多个行业。

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